Hoewel Brexit voor veel mensen frustrerend kan zijn, is onlangs door het Hooggerechtshof beoordeeld of het een huurovereenkomst kan frustreren. De Europees Geneesmiddelenbureau (EMA) is het agentschap van de Europese Unie (EU) dat verantwoordelijk is voor de wetenschappelijke beoordeling, supervisie en veiligheidsbewaking van geneesmiddelen in de EU. In 2014 sloot het een huurovereenkomst voor 25 jaar in Canary Wharf om het als hoofdkantoor te gebruiken. Na het besluit om de EU te verlaten, schreef het EMA zijn huisbaas om dat te zeggen “Als en wanneer Brexit plaatsvindt, zullen we die gebeurtenis behandelen als een frustratie van de huurovereenkomst.”
De opgegeven reden van het EMA om hun huurovereenkomst te willen beëindigen, was dat het ‘ondenkbaar’ zou zijn voor een EU-agentschap om gevestigd te zijn in een niet-EU-lidstaat, vandaar de noodzaak om te verhuizen. Het EMA wilde duidelijk geen huur betalen voor zijn nieuwe kantoren en voor een kantoor in Londen dat het niet meer kon gebruiken.
Als de EMA zou kunnen bewijzen dat Brexit een frustrerende gebeurtenis was, zou de huurovereenkomst eindigen en daarmee de EMA ontslaan van de verplichting om huur te betalen voor de resterende 20 jaar. De verhuurder was het er niet mee eens dat Brexit een (juridisch) frustrerende gebeurtenis was en vroeg een verklaring van de rechtbank om zijn aanzienlijke huurinkomsten te beschermen.
Dus wat is frustratie?
Het juridische concept van frustratie is waar de wet erkent dat er soms dingen gebeuren, zonder dat een van de partijen daar schuld aan heeft, waardoor een overeenkomst niet wordt uitgevoerd of waardoor de overeenkomst radicaal anders wordt. Toen bijvoorbeeld de Tweede Wereldoorlog uitbrak, raakte een contract om in Leeds vervaardigde goederen aan Polen te leveren gefrustreerd omdat het, nadat het contract was gesloten, illegaal werd om goederen naar Polen te verkopen. Evenzo toen de kroning van koning Edward VII werd uitgesteld omdat hij ziek was, werd de aankoop van kaartjes om de kroning op die dag te zien gefrustreerd omdat er geen kroning was. Frustratie brengt onmiddellijk een einde aan een contract zonder dat een van de partijen aansprakelijk wordt gesteld.
De argumenten van het EMA
De EMA voerde aan dat het na de Brexit voor hen onwettig zou zijn om hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen, of dat er een gemeenschappelijk doel was om de EMA een Europees hoofdkantoor te geven.
Onwettigheid
Het Hof oordeelde dat het Engelse recht het EMA er niet van weerhield zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen. Het zei ook dat het van mening was dat als de Europese wet het voor de EMA onwettig zou maken om het onroerend goed te gebruiken of zijn huurverplichtingen na te komen, dit een probleem was voor de EU-wetgeving en “geen zaak voor de Engelse wet van frustratie” was.
In dit specifieke geval zei het Hof verder dat, omdat het EMA een EU-agentschap is, zelfs als het ongelijk had en rekening zou moeten houden met kwesties van EU-illegaliteit, deze problemen door de EU aan zichzelf zouden worden veroorzaakt door het niet goed te keuren. regelgeving om de gevolgen van de Brexit op te vangen. Aangezien frustratie niet kan worden gebruikt wanneer de superveniërende gebeurtenis wordt veroorzaakt door een van de partijen, zou de rechtbank er rekening mee moeten houden.
Algemeen doel
De rechtbank was het er niet mee eens dat er een gemeenschappelijk doel was voor de huurovereenkomst. De EMA wilde de ruimte gebruiken tegen de meest flexibele voorwaarden die ze kon krijgen, en tegen de laagste huur, terwijl de verhuurder precies het tegenovergestelde wilde: maximale huur voor de langste termijn. Aangezien er geen gemeenschappelijk doel was, kon dit geen basis voor frustratie zijn.
De rechter zei dat “… het feit is dat achteraf is gebleken dat EMA een te hoge prijs heeft betaald voor het pand dat het heeft verworven, doordat het er niet in is geslaagd om in de huurovereenkomst de flexibiliteit in te bouwen met betrekking tot de looptijd die de gebeurtenissen hebben laten zien in zijn commerciële belangen.” Frustratie kan echter niet alleen worden gebruikt om onder een slechte koop uit te komen.
Overzicht
Hoewel dit goed nieuws is voor verhuurders die zich zorgen maken over huurders die Brexit willen gebruiken om vastgoedcontracten of huurovereenkomsten te beëindigen, heeft de EMA onlangs toestemming gekregen om in beroep te gaan tegen de beslissing. Vastgoedadvocaten en verhuurders houden in de gaten wat het Gerechtshof te zeggen heeft als de EMA in hoger beroep gaat.
Auteur
Michael Goldfitch is een commercieel vastgoedadvocaat bij een advocatenkantoor Wright Hassall
